地图看“新一线”大郑州！那个区才是潜力股呢？

原标题：地图看“新一线”大郑州！那个区才是潜力股呢？

　　人生就像一场赌博，投注正确，就半功倍，投注错误，可能功败垂成。而聪明者，就是通过对大概率事件的不断押注，而一步步成功。

　　一个城市向哪个方向发展，哪个方向就有更大的投资价值。如果谁能提前预判该城市的发展方向，提前下注，就能获得难以想像的回报。比如当年金茂等开发商在浦东新区，前段时间华夏幸福在雄安新区。

　　看我国所有古代重镇，基本都是背靠高山，面向大河，这就是所谓的虎踞龙盘。比较典型的有西安、洛阳、南京、等古都。道理很简单，背靠高山，不容易背部受敌，面向大河，有天堑之险，易守难攻。

　　这种格局，一直保留到了今天。纵观一二线城市城市版图，未来的扩张径，就要容易的多。

　　城市版图发展总的趋势是：向平坦开阔的方向扩张。毕竟在平地上修、盖楼的成本要比在丘陵高山上低的多。道理很多人都知道，但没多少人用于分析。

　　位于华北平原与太行山脉、燕山山脉的交接部位。东距渤海150公里。她的东南部为平原，属于华北平原的西北边缘区；她的西部山地，为太行山脉的东北余脉；她的北部、东北部山地，为燕山山脉的西段支脉。

　　说人话就是：西北皆为高山，东南皆为平原。处于东部平原向西部高原的过度之地。

　　所以，城市发展的方向必然是向东向南。以前叫京津唐。向东和相连，向东南和天津相接。但把污染严重的重工业都转移到后，却立马调头向南，搞了个雄安新区。

　　此刻的有点像糟糠之妻，陪把苦日子过完了，不要的高污染重工业照单全收。本以为委屈求全，从此能和快乐的过上幸福的日子。但却又爱上了另一片地——雄安。

　　这也不能怪，谁让那么远，还处于地震带上。异地恋本来就熬人，你还老发火，搞不好什么时候震一下，谁也受不了。所以，也不得不另觅新欢。

　　如此，长期投资的房产，哪个方向相对来说较好，应该就是东方和南方，未来的肯定向着这个方向发展。今年5月份的房价走势也是如此，南边的价格高于北边，东边暂时低于西边，但通州作为市所在地，发展势头正猛。

　　西安南部东部都是高山，北部和西部全为平原。所以，它的发展方向就是向西和向北。

　　向西，西咸一体化已提出多年。向北，西安市北迁、高铁北站、城北经济技术开发区都决定了西安向北发展的趋势。西安飞机场都建到咸阳了。

　　郑州大北区再向北，便是黄河天堑，不可逾越的发展鸿沟，阻断交通，阻断人流，所以平原新区的房价和市场一直很难起来;大西边，常西湖也是未来的一个明星区域，但是市级推动，发展强度不行，再往西是荥阳，为丘陵边缘地带，难以支撑大城市的发展;南边，规划为货运批发集中市场，华南城、华商汇、百荣市场、曲梁服装城、多个大型商贸集散地，并非城市主流方向的发展。

　　所以，只有向东，从二七塔到大玉米的迁徙，是城市发展轨迹的重要标志，省沿着金水一往东，更是城市东迁的标志。

　　从2004年开始，郑东新区的发展开始提速，该区域无疑集万千宠爱于一身。无论是规划、资金支持，还是人才储备、商务发展，乃至交通、绿地、公园都明显优于其他区域，建设速度也是其他区域所无法比拟的。

　　一时间，郑东新区成为众多武林高手大战江湖之地：本土建业，上海绿地、天津顺驰、武汉汉飞等多个集团云集东区，后来的我们就看到了：沿着东风东，绿城百合、绿地老街、建业联盟新城、山庄、中油运河上郡、顺驰第一大街、永威翰林居等一批品质住宅，已经成为目前郑州单价最贵的二手房区域。

　　当东区如意湖CBD已经发展成为趋于成熟的中央商务区之时，北龙湖作为正在开发的副CBD，是郑州当前的地王窝。

　　高规格的规划、生活配套的高级不用多说，更关键的是这里已成为本土大鳄与外来房企共同竞技的舞台，从普罗旺世龙之梦于2012年进驻北龙湖，自此成为这个片区第一个吃螃蟹的楼盘以后，建业海马九如府、永威上和院、正弘瓴、国投玖栋、亚新茉莉公馆、鲁能公馆、正商善水上镜、恒大悦龙台、北龙湖金茂府、融创项目、荣盛华府。

　　从2017年计算起，大概10年以后的2027年，伴随着省委省东迁、国际文化创意产业园的落地，绿博白沙组团将会成为下一个高品质、低密度的居住地。

　　随着城市化进程的不断加深，郑州三环内土地供应量正在减少，一级土地市场正在发生变化，房企拿地的重心也在从三环内转移到绿博白沙组团，购房群体也将会被引导至绿博白沙组团。

　　在郑汴一体化、郑州一向东的发展进程中，在名企聚集效应中，绿博白沙组团热度骤增。

　　正如郑州50年发展线一样，郑州北临黄河，西依嵩山，东南面向黄淮平原。北边和西边都没有和郑州相当的城市，所以，郑州的发展方向必然是向东、向南。向东和开封接壤，向南和港区联通。

　　有人会提出，郑州也有可能像武汉、南京跨长江一样，跨黄河发展。也就是说，郑州会向北发展。这是不了解黄河和长江的区别。

　　整个长江流域有很多城市是跨江而立，可以享受通航、灌溉、发电等等好处。但整个黄河流域，只有横跨黄河。

　　主要原因就是，黄河中下游泥沙太大，全部为地上悬河，容易泛滥。今天你还在黄河边，明天指不定就到了黄河里。另外黄河中下游经常断流，基本没有通航能力。黄河水除了当城市自来水，真没多少其它功能，所以，没哪个城市愿意跨黄河而建。

　　郑州向东向南发展，肯定是大的趋势。向东自不必说，省都要搬到东边了。但向南，很多人却不理解，因为南三环到南四环之间，现状基本是一片荒凉，港区虽然工业发达，有机场和高铁南站（正在修建）但也看不出来有什么发展潜力。那么，现状为何如此？

　　大家不妨倒推一下，如果郑州一直炒南边区域，大家都知道郑州要向东向南发展了，北边和西边的土地还能卖出高价吗？

　　炒一个区域是一件很有意思的事情，一般都是先炒最不好的地方。就像卖地一样，一般先卖远的地块。比如南三环和南四环中间有大量地块，为何不先卖紧邻南三环的地块，而要卖南四环地块？西三环和西四环也是如此。

　　过去几年，出个规划，随后跟风。把高新区、惠济区、常西湖新区、白沙组团、和绿博组团炒了一个遍。郑州的西部、北部、东部都炒完了，这些区域的房价都已被填平，唯独缺乏南部。这就导致了南边被大家严重低估。

　　以至于现在中牟绿博园的房价，都要和南三环和南四环附近的房价一样高了。这到底是绿博疯了？还是南边傻了？还是买房人糊涂了？

　　一个毋庸置疑的事实是，区域正一点点完善，一点点变靓,价值也在一点一点提升

　　白沙绿博片区现在已经被是适合终极置业的地方了——容积率最高不超过2.5，是仅次于北龙湖的低密度住宅区域。

　　2016年之前，整个区域还只有名门紫园，现在，已经有11个项目陆续浮现。目前绿博组团的项目集中在两个区域，一个是挨着绿博园的人文沿线，聚集了永威上和郡、郑东碧桂园、郑东龙湖一号、金科天籁城等项目，一个是挨着郑汴中央公园的广惠街沿线，聚集了康桥香溪郡、万科兰乔圣菲和千亩湿地象湖畔恒通国际广场。

　　康桥香溪郡在郑开大道以北，广惠街以西，占地约528亩。一期占地近100亩，分两个地块，容积率也是2.5，产品依然是洋房+高层。香溪郡于去年12月23日开盘，洋房当天全部售罄。 标准层价格1万4，一层2万5，顶层14300元。

　　2017年2月25日下午2点，康桥香溪郡在喜来登酒店选房，推出1号院7#、10#、11#楼共计208套和2号院9#、10#、11#楼共计364套，总计推出572套;截至当天下午总体去化率98%。

　　康桥香溪郡临近郑开大道，北靠平安大道，有地铁规划线，再说康桥品质口碑还不错，土地储备雄厚，在郑州康桥的物业和户型的精细化，客户的认可度比较高。

　　配套方面，康桥香溪郡很好地享受了绿博的大配套，项目内部及附近规划有幼儿园及中小学用地，教育资源丰富，距离比较近的还有1.5公里范围的海宁皮革城，以及正对面的省妇幼保健院新院址，新院址已于10月21号举行奠基仪式，占地约167亩。

　　目前康桥香溪郡正在升级景观示范区和建造6-8号地块的样板间阶段，正常接待客户。

　　郑东·龙湖一号作为郑州金水区唯一一个千亩大盘，位于省重点项目金水高科区，同时，又是该区域第一个拿到土地证、第一个拿到预售证、拿到面积最多的项目，涵盖了高端住宅、精英公寓、地铁广场、城市公园、复合商业、酒店商务、优质学校等综合业态。

　　一期共14栋高层住宅和1栋4层的幼儿园。 6号有11栋1梯1户的大平层住宅，楼层均为16层。

　　毗邻龙湖商圈，优先共享CBD金融中心丰富资源，四通八达的交通，齐全的生活配套，一座高端城市综合体，正在荟萃崛起！

　　郑东碧桂园占地70余亩，产品包含5栋高层、8栋洋房，北面1号楼、2号楼、3号楼、5号楼全是260平的精装大平层，容积率为2.43，小区绿化率37.52%。

　　2.43的容积率，规划5栋25-26层的高层，8栋8-11层的洋房，户型偏改善，最小的也是三房，高层面积117、137的大三房和260的大平层五房，洋房面积132㎡的三房，除了6#、9#、15#是2T4,其他楼栋均为2T2;内部配套有商业和幼儿园，但商业和住宅分开了，幼儿园是国际双语幼儿园;

　　最特色的莫过于260平米的大平层，真的突破市场了，康桥、万科的高层最大不过170平米，来看来碧桂园也是想扩大客群，切一切终极置业这块蛋糕。

　　恒通国际广场项目位于郑开大道与大有交汇处，项目西侧紧靠省地矿厅，东侧临近省建设厅及省审计局；项目临近3000亩象湖生态湿地公园，周边布局郑信公园、奥林匹克公园及绿博园；省委党校、河南师范大学新联学院、河南财专等高等院校布局项目周边。

　　恒通国际广场目前在售建面约143-900平写字楼房源，整层约3000平米，整体均价约8X元/平米，房买卖优惠5万抵十万折优惠。

　　恒通国际广场项目位于郑开大道与大有交汇处，项目西侧紧靠省地矿厅，东侧临近省建设厅及省审计局。

　　恒通国际广场100米处即为轻轨站点，3车程即达京港澳高速入口，区域内有金水东、郑开轻轨、高铁、高速等，形成立体交通网。

　　随着调控的不断升级，从5月起新购房屋，自取得不动产证三年内不得销售。这一条让所有的房产投资都变成了长线投资。而长线投资就需要特别注重升值潜力。是否受因素影响收益问题，如住宅限购限售，想必接下来投资从住宅转移到公寓写字楼是铁定的事实了。

　　机会都有，看人如何把握。看与不看，他都存在于那里。买与不买，看个人的格局与判断。机遇与风险并存。高大上PK穷搓丑项目，新房PK二手房，每个人有自己的答案。